Os dados mostram que os investidores particulares detêm mais de 14 milhões de imóveis nos Estados Unidos, totalizando cerca de 20 milhões de unidades. Isso sugere que os investimentos imobiliários diretos podem impactar a riqueza atual e a estabilidade financeira futura de muitos clientes para os conselheiros.
Os consultores precisam ajudar esses clientes a desenvolver uma estratégia para seus bens imóveis como parte de um plano financeiro de longo prazo. Explorar essas três questões com clientes que possuem propriedades pode revelar aspectos relevantes para incluir o investimento imobiliário em seu plano de riqueza.
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“Muitas vezes, os conselheiros não consideram fazer essas perguntas porque não enxergam propriedades como um ativo que estão administrando em uma conta líquida ou de custo”, afirma Rob Johnson, líder de gestão de patrimônio para o Realized, uma plataforma que auxilia conselheiros e investidores na administração da riqueza de ativos de investimento. “No entanto, para um planejamento abrangente, é essencial que compreendam a localização dos ativos do cliente em todos os seus investimentos.”
Para iniciar a interação, os consultores precisam fazer três perguntas para identificar quais ativos de investimento seus clientes possuem e quais opções consideraram para esses ativos.
Como os imóveis se integram ao seu plano global de gestão de patrimônio?
Os consultores costumam começar as conversas com os clientes analisando a situação financeira atual deles e como ela se relaciona com seus objetivos de curto e longo prazo. Quando um cliente tem uma ou várias propriedades, é fundamental examinar como esses ativos se integram às fontes de renda convencionais e o papel que podem desempenhar na formação de riqueza ao longo do tempo.
Alguns clientes podem ter uma compreensão clara do papel que sua propriedade de investimento desempenha em sua situação financeira, enquanto outros, especialmente aqueles que herdaram ou receberam imóveis em um acordo, podem necessitar de auxílio para integrá-los em seu portfólio de investimentos de forma abrangente. A forma como os clientes encaram suas propriedades imobiliárias provavelmente varia dependendo da proximidade da aposentadoria, com aqueles ainda longe dela tendo perspectivas diferentes daqueles mais próximos ou já aposentados.
Para os clientes em qualquer fase de sua jornada de gestão de patrimônio, é recomendável abordar as vantagens do investimento em imóveis. Inicialmente, o investimento imobiliário possui o potencial de gerar retornos significativos, especialmente considerando que alguns investidores podem se beneficiar de incentivos fiscais e deduções relacionadas. Além disso, pode ser menos suscetível à volatilidade em comparação com outros ativos, e, devido à forte correlação entre a demanda por imóveis e economias em crescimento, pode servir como uma proteção eficaz contra a inflação a longo prazo. A diversificação proporcionada pela inclusão de outra classe de ativos na carteira de investimentos também torna os benefícios do investimento imobiliário extremamente atraentes.
Qual é o valor líquido da receita gerada pelo seu investimento imobiliário?
Dito isso, a posse direta de imóveis apresenta desafios. O principal é gerenciar os gastos contínuos da propriedade, seguido pela necessidade de acompanhar os pagamentos de impostos e seguros. Johnson destaca que simplesmente possuir um imóvel para investimento e saber que está gerando lucro não é o bastante. É essencial que cada proprietário de imóvel para investimento realize uma análise individualmente ou em conjunto com seu consultor financeiro para avaliar qual é o lucro líquido proveniente dessa propriedade.
Esta análise pode ser desafiadora devido à natureza imprevisível das receitas e despesas associadas às propriedades de aluguel. Por exemplo, a saída de um inquilino poderia resultar em uma quebra na receita do aluguel, ou reparos não planejados poderiam representar um gasto considerável que afetaria a renda futura. É essencial abordar essas situações com os clientes e abordá-las ao discutir o potencial de renda a longo prazo de uma propriedade.
Os tributos também têm o potencial de diminuir o lucro proveniente de propriedades, devido à tributação da receita e do fluxo de caixa provenientes da propriedade como renda ordinária. Isso resulta em uma alta carga tributária para um cliente que deseja vender seus bens. Além disso, os lucros obtidos com a venda de propriedades são sujeitos a tributação como ganhos de capital, levantando assim outra questão crucial.
Você tem interesse em manter a propriedade, vendê-la ou trocá-la por outro investimento em imóveis?
Alguns clientes podem optar por não se desfazer do seu investimento imobiliário direto, seja por questões sentimentais ou porque o imóvel gera um rendimento consistente que justifica a manutenção. Os clientes que decidem manter a propriedade diretamente devem estar cientes dos desafios relacionados ao tempo, esforço e custos envolvidos na sua conservação.
Vender um bem imóvel traz uma vantagem clara: o dinheiro proveniente da transação. Muitas pessoas escolhem seguir esse caminho ao se aproximarem da aposentadoria, com o intuito de transformar um ativo de difícil liquidez em maior disponibilidade de recursos. No entanto, circunstâncias desfavoráveis do mercado ou impostos sobre lucros obtidos podem reduzir os ganhos potenciais.
Muitos conselheiros e clientes desconhecem uma alternativa adicional: a troca da propriedade imobiliária por propriedade passiva em carteiras gerenciadas através de uma troca de 1031. Essas trocas permitem que os contribuintes evitem o pagamento de impostos sobre os ganhos de capital decorrentes da venda de um imóvel de investimento, substituindo-o por uma propriedade “igual” de valor igual ou superior. Essa estratégia pode oferecer uma renda previsível proveniente de imóveis com menor risco, além de proporcionar a preservação da riqueza para gerações futuras.
Nos próximos artigos desta série, iremos analisar de forma mais aprofundada as vantagens e desvantagens das permutas 1031. Por ora, é importante destacar que os investimentos imobiliários podem ser uma valiosa componente de uma estratégia diversificada de gestão de patrimônio – e um recurso que nenhum consultor deve negligenciar ao assessorar um cliente.
Departamento do Censo dos Estados Unidos. Criador de Tabelas de Propriedade Atual do Inquérito Financeiro de Habitação (RHFS) 2018 RHFS. Disponível em: http://www.census.gov/data-tools/demo/rhfs/#/?s_tableName=TABLE2.
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