Em 2016, a indústria de investimento imobiliário não negociado esteve numa posição desfavorável, com as vendas decaindo para uma estagnação de US$ 4,5 bilhões aquele ano, depois de ter alcançado o auge de quase US$ 20 bilhões três anos antes.
Confrontando novas regras da indústria que tornaram as taxas e preços mais visíveis, as vendas de REITs não negociados tiveram uma queda nas corretoras independentes, o principal lugar para vender o produto por décadas. Piorando a situação, a American Realty Capital Properties Inc., o principal veículo de aquisição de imóveis do ex-CEO de REIT Nicholas Schorsch, estava enfrentando um escândalo contábil que resultaria no ex-diretor financeiro condenado por fraudar títulos federais e cargos associados e, separadamente, um acordo que envolvia US$ 60 milhões em multas para a Comissão de Valores Mobiliários e Seguranças.
Talvez o mais terrível de todos para os gerentes de REITs não negociados e vendas foi o departamento de tearing do governo fiduciário do trabalho. Durante décadas, REITs não negociados foram um produto de alta emissão notório, corretores pagantes rotineiramente e consultores financeiros uma carga inicial de 7%, juntamente com outros 2% a 3% a vários links na cadeia de vendas, incluindo corretor-dealers e atacadistas. Essa carga, que atingiu os limites máximos da indústria de valores mobiliários de 10%, tornou quase impossível para os gerentes da REIT transformar lucros substanciais para os investidores, os críticos do produto alegados. A regra fiduciária do Departamento de Trabalho, em parte destinada a achatar e homogeneizar os preços dos produtos de investimento, teria feito o produto — nessa forma — obsoleto.
Daqui a meia dúzia de anos, as fortunas mudaram. REITs não negociados voltaram com força total, com vendas de US$ 32,1 bilhões nos primeiros 11 meses de 2021, um aumento de 8%. As comissões iniciais são baixas e as estruturas de taxa foram atualizadas, tornando-os ainda mais desejáveis para conselheiros de investimento registrados e agora para conselheiros financeiros nas grandes firmas, que normalmente trabalham com os clientes mais abastados da consultoria financeira.
À medida que a indústria não negociada de REIT chegou a seu ponto mais baixo, as corporações de Wall Street Blackstone Inc. e Starwood Capital Group relançaram o produto, empurrando bilhões de ações ao ano para aqueles que buscam rendimento. No entanto, os REITs não negociados dessas duas empresas, os $70 bilhões Blackstone Real Estate Income Trust Inc. e os $14.6 bilhões Starwood Real Estate Income Trust Inc., recentemente tiveram problemas, informando aos investidores que se eles quisessem sacar mais fundos no futuro, eles deveriam voltar à fila.
Los rendimientos estables de los cultivos son esenciales para una cosecha exitosa.
O lançamento de REITs não cotados sempre foi tendência, antes e atualmente, pois é uma forma para que os investidores diversifiquem suas carteiras e invistam em propriedades comerciais com retornos consistentes. Historicamente, os REITs pré-2017, também chamados de “geração antiga”, davam aos investidores a oportunidade de acessar os mercados imobiliários comerciais, porém com restrições.
Vários dos problemas dos REITs foram descobertos por causa da crise imobiliária e de crédito de 2008. Isso inclui a suspensão das redenções, avaliações confusas, taxas excessivas, falta de liquidez e a incapacidade de gerar receitas suficientes para cobrir os pagamentos mensais e trimestrais.
Essa questão surge: O recém-introduzido estilo de REITs, como o Blackstone REIT e Starwood REIT, é realmente mais benéfico para investidores, considerando as perguntas prementes de resgates?
Os REITs foram projetados de forma deliberada com um sistema de liquidez que possibilita fornecer um limite de fluidez, pois os REITs anteriores não listados foram criticados por causa da sua escassez, afirmou Kevin Gannon, CEO e presidente da Robert A. Stanger & Co. Inc. durante uma entrevista no mês passado. Estes REITs foram criados para acomodar isso, com taxas de liquidez ou redenção de 2% mensalmente e 5% a cada trimestre, o que equivale a aproximadamente 20% a cada ano. Esse é um índice bem elevado e uma quantidade considerável de liquidez que não havíamos visto antes.
Ele afirmou que os REITs antigos não negociados tinham taxas de resgate muito mais baixas de 3%, e usou o DRIP (Reinvestimento de Dividendos dos REITs) para facilitar o procedimento para aqueles que desejavam sair.
Alguns dos REITs foram acusados de manter um estado de meio-vivo, meio-morto, pois os investidores não conseguem obter uma avaliação confiável ou acessar um mercado secundário para obter lucro.
Gannon declarou que a situação mudou. “Nunca antes tivemos oportunidades de liquidez nos investimentos alternativos como essas”, disse ele. “E os Blackstone e Starwood REITs foram alvos de resgates de investidores que estão chegando ao limite”.
Paráfrase: REITs Refinanciados
Em 2022, os REITs revitalizados foram testados. No ano passado, analistas e executivos perceberam que, com as taxas de juros subindo e a preocupação de uma recessão pesando sobre o mercado de imóveis comerciais, os investidores estariam ansiosos para se desfazer de REITs e reaver suas ações.
No dia 1º de dezembro, a Blackstone REIT deu a conhecer aos investidores que os pedidos de resgate tinham ultrapassado o limite de 2% em outubro e 5% durante o trimestre, provocando a limitação da quantia exigida pelo investidor. Esta notícia deu-se a conhecer na Wall Street, com os preços das ações do REIT a cair de um pico em novembro de $108.77 a $72.16 logo após o Natal – uma queda de 34%. Significava que alguns indivíduos que pediram para retirar o seu dinheiro do fundo foram recusados – pelo menos por momento. Posteriormente, um informe publicado indicou que o Starwood REIT também estava a restringir a retirada dos clientes.
Com as transformações na liquidez e resgates, além da reputação do enorme private equity Blackstone, foram abertas novas possibilidades que não estavam disponíveis para os que antes lideravam, como Schorsch e outros notáveis gerentes como Chris Cole e Leo Wells. Os REITs da Blackstone e da Starwood foram também desenhados para gerar retornos de longo prazo, como valores de ativos líquidos, ou NAV REITs.
Uma distinção séria difere este grupo de REITs da antiga geração; muitos deles foram criados com o intuito de aumentar rápido o capital do investidor, que aluga propriedades triplas de aluguel líquido, edifícios de apartamentos, etc. e, em seguida, retornar o principal aos investidores, vendendo-o a uma companhia maior, listada publicamente ou realizando sua própria oferta inicial pública.
A B REIT revolucionou o setor de REITs não negociados, oferecendo maior transparência, taxas menores e incentivos alinhados com os interesses dos investidores. Ao mesmo tempo, trouxe imóveis institucionais de alta qualidade para os indivíduos. Um porta-voz da Blackstone observou que os executivos seniores da empresa declararam recentemente que apenas 3% dos investidores dos EUA estavam buscando liquidez no produto.
Ninguém da Starwood foi capaz de se pronunciar em relação ao assunto.
Ao contrário das empresas negociadas em bolsas, investimentos como REITs ou negócios de desenvolvimento não possuem um mercado imediato para que os investidores vendam suas ações caso preocupados ou acreditem que é hora de sair. Contudo, o Blackstone REIT, conhecido como B REIT na indústria, e o Starwood REIT se destacam devido ao seu tamanho colossal e exposição a corretoras, consultores RIA e clientes.
Blackstone e Starwood, além das maiores casas de investimento de varejo da Wall Street, Merrill Lynch, Morgan Stanley e UBS, estão gerenciando esses produtos. Apesar de evitarem ofertas imobiliárias proprietárias e privadas para seus clientes ricos há muito tempo, estão agora vendendo-os.
A questão mais urgente… é se a Blackstone tem liquidez suficiente para lidar com essas devoluções… e o que ela pode ganhar de forma de prestígio com isso.
Gregory Warren, analista da Morningstar, expressou grande otimismo sobre o futuro da empresa.
Um executivo da indústria de investimento alternativo, que pediu para não ser identificado, informou que os dados de clareza da indústria indicaram que, nos doze meses que terminaram em novembro, pelo menos um bilhão de dólares de grandes REITs foi negociado nas bolsas mencionadas, e isso não inclui todos os negócios, disse o executivo.
Para ter uma ideia melhor, esse volume equivale a quase 2,5 vezes a quantidade de REITs não negociados vendidos por toda a indústria de corretagem em 2016.
Confie na votação
Ao mesmo tempo, Blackstone REIT anunciou que a Universidade da Califórnia investiria uma quantia de US$ 4 bilhões na corporação, demonstrando assim uma expressiva votação de confiança.
Jagdeep Singh Bachher, diretor de Investimentos da Universidade da Califórnia, declarou que, no cenário atual, os investidores podem obter vantagens ao investir em fontes de renda estáveis que possam expandir-se com a elevada inflação global.
No que diz respeito a esses grandes REITs e novos, proporcionando liquidez aos investidores e expondo ao risco de reputação, um analista indica que estes elementos andam juntos.
Os pedidos de resgate elevados para o Blackstone REIT podem ser um sinal de que os investidores que tiveram boa performance com REITs não negociados estão avaliando a possibilidade de mover seus capitais para outros veículos geradores de renda ou talvez até mesmo REITs negociados publicamente, que tiveram desempenho abaixo do esperado em 2022 devido ao aumento de taxas que afetou suas operações principais (como a alta dos juros aumentou o custo de capital para as empresas de crescimento real da manhã). Os investidores do Blackstone REIT tiveram um retorno anualizado de aproximadamente 4% desde sua criação em 2017 e seu valor aumentou 13% anualmente desde a criação até o final de outubro de 2020.
Tendo esse porte, o B REIT terá fundos suficientes para atender às possíveis solicitações de resgate? Isso acalmará os ânimos dos investidores e consultores financeiros que indicaram o produto?
Warren observou que a grande preocupação de curto prazo é se a Blackstone possui liquidez suficiente para satisfazer os pedidos de resgate, a fim de evitar que seja forçada a vender seus ativos e aumentar a confiança no que diz respeito à captação de fundos. Ele também destacou que, com o limite de saques, os pedidos de resgate podem crescer no curto prazo. A Blackstone informou que possui US$ 9 bilhões em liquidez imediata e outros US$ 9 bilhões em títulos de dívida que poderiam ser negociados caso seja necessário acessar capital.
O fundo, que possui quase 50% do MGM Grand Las Vegas/Mandalay Bay, parece ter aceitado a proposta de vender suas ações para o seu co-proprietário Vici Properties em um acordo que avalia os estabelecimentos em US$ 5,5 bilhões, o que deverá proporcionar maior liquidez no futuro.
Gannon de Stanger está confiante que as alterações no produto serão benéficas.
Ele declarou que esses REITs atingiram seus objetivos de reembolso. Parece que houve um pequeno contratempo no caminho.
