Investidores estão buscando oportunidades de compra de longo prazo no mercado imobiliário comercial, que é uma área que não é para aqueles que não tem coragem ou dinheiro.
O sucesso de imóveis para escritórios em particular foi enorme, pois os patrões têm optado por trabalho remoto ou configurações híbridas, diminuindo significativamente suas necessidades de áreas de trabalho. Isso levou à queda das taxas de ocupação, colocando alguns proprietários em uma situação difícil.
Durante a Grande Recessão, Boris Sánchez, CEO da empresa de imóveis Sanmore Investments, viu alguns edifícios de primeira classe – belos e novos – sendo vendidos a preços ridículos. Ele observou que aqui na área de Houston, onde sua empresa opera, um prédio de escritórios que queria US$ 140 por pé quadrado em 2008 foi recentemente vendido por uma fração do preço.
Sanchez afirmou que existe uma grande oportunidade de aproveitar alguns benefícios especialmente dentro do mercado de escritórios. Ele acredita que a tendência de trabalho remoto acabará se estabelecendo e se tornará mais híbrida.
No ano passado, as delinquências de títulos de hipoteca comercial aumentaram de forma contínua, indo de 3,2% para 3,9%, de acordo com o programa Trepp. Mas no setor imobiliário da empresa, a porcentagem quase triplicou, subindo para 4,5%, em relação a um índice abaixo de 1,7% no ano anterior.
No início do ano, a Columbia Property Trust da Pimco, uma confiança de investimento imobiliário em propriedades comerciais, tinha a responsabilidade de lidar com a dívida de cerca de US$ 1,7 bilhões associada a sete edifícios, de acordo com a Busca Alpha.
Em todo o país, quase 19% de escritórios ficaram vagos no final do primeiro trimestre, de acordo com o Programa Cushman & Wakefield. Esse aumento de 550 pontos-base, visto durante a pandemia, supera o salto de 465 pontos-base observado durante a crise financeira de 2008, mas é menor do que o de 915 pontos-base que ocorreu após o “busto dotcom”, conforme relatado pela empresa de serviços imobiliários comerciais.
Mesmo com as taxas de juros aumentando, é possível tirar proveito de oportunidades no setor imobiliário comercial. Matthew Chancey, especialista em impostos da Coastal Investment Advisors, disse em um email que as baixas taxas de juros dos últimos anos, juntamente com a mudança de oferta e demanda, oferecem possibilidades de comprar propriedades de proprietários que estão com excesso de imóveis.
Chancey comentou que “encontramos chances de adquirir propriedades a 25% do valor de quatro anos atrás e mais baixo que o custo de reposição. Embora haja instabilidade no setor de escritórios, também surge oportunidade de lucro quando a situação está tumultuada – e isso é o que estamos experimentando agora.”
A Van Eck, um provedor de fundos, apresentou recentemente à Comissão de Valores Mobiliários e de Trocas o ETF Comercial REIT, que acompanha o Índice de Escritórios e REITs Comerciais da MarketVector U.S. Listed Office. Esse índice é formado por REITs que ganham pelo menos 50% de suas receitas de propriedades de escritório, varejo ou industriais. Um porta-voz da Van Eck afirmou que a empresa não podia comentar, pois o fundo ainda está em seu período de registro.
Desde o final de 2018 até maio deste ano, US$ 17,8 bilhões foram retirados dos fundos mútuos imobiliários e ETFs dos EUA, incluindo US$ 6,9 bilhões, de acordo com dados da Morningstar Direct. Embora os investidores tenham investido US$ 17,5 bilhões nos fundos em 2021, levando os ativos totais a US$ 36,3 bilhões, eles saquearam US$ 16,6 bilhões em 2020, reduzindo o total para US$ 57,2 bilhões. Até maio, os fundos somavam aproximadamente US$ 14 bilhões.
Os resultados para a vasta categoria foram instáveis, variando entre -6% em 2018 e 27,3% em 2019, -4,5% em 2020, 38,7% em 2021, -25,7% em 2022 e 4,4% até maio deste ano, conforme os números do Morningstar Direct.
Sanchez recomendou que aqueles que procuram lucro com as propriedades comerciais de escritório devem pensar em suas aquisições como investimentos de longo prazo, considerando os preços acessíveis.
Ele afirmou que aqueles que puderem tirar proveito do mercado de escritórios atual vão fazer isso, mas não se deve esperar que ele se dobre no ano seguinte. As suas receitas serão bem-sucedidas devido aos inúmeros inquilinos imaginários que estão à espera de uma oportunidade para sair.
Isso implica que os compradores necessitem ter criatividade ao ponderar a fonte de financiamento, recuperar as propriedades e ponderar maneiras de proporcionar mais valor para os inquilinos, afirmou Sánchez.
Ele afirmou que a aprovação seria muito grande, contudo, não deveríamos ignorar o fluxo de caixa. Ele advertiu que os compradores não deveriam começar a investir neste mercado, pois seriam devorados inteiramente.
